W styczniu 2022 roku w życie wprowadzona została nowelizacja prawa budowlanego w zakresie uproszczenia procedur budowy domów do 70m2. Czy procedura jest łatwiejsza? Jakie są minusy? Z jakich form zgłoszeń najlepiej skorzystać?
Poniżej opis form zgłoszenia z plusami i minusami dla uproszczonej formy zgłoszenia 70m2 z punktu widzenia Inwestora. Na samym dole umieściliśmy tabelkę porównującą wszystkie formy.
Posiadając działkę pierwszym krokiem, który powinniśmy wykonać jest pobranie z Urzędu Gminy lub Urzędu Miasta wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla swojej działki. W przypadku, gdy na danym terenie nie został uchwalony miejscowy plan należy wystąpić o warunki zabudowy. Dokumenty te określają jakie jest przeznaczenie działki/jaki rodzaj zabudowy jest możliwy oraz jakie warunki musi spełniać budynek. Jeżeli dopiero planujemy zakup działki poprośmy o te dokumenty sprzedającego. Sprawdzenie dokumentów pozwoli upewnić się, że planowana budowa będzie możliwa i pozwoli na wybór odpowiedniej formy zgłoszenia.
Budynki gospodarcze do 35m2 oraz budynki rekreacji indywidualnej do 70m2 podlegają uproszczonej procedurze zgłoszenia przy czym rozpiętość elementów konstrukcyjnych w takich obiektach nie może wynosić więcej niż 6 metrów, a wysięg wsporników ograniczony został do 2 metrów.
Plusy:
– Ograniczona ilość dokumentacji. Do zgłoszenia najczęściej potrzebna jest tylko: mapka z odręcznie naniesionym miejscem posadowienia budynku, wypełniony druk zgłoszenia, rzut parteru oraz rzut elewacji. Nie potrzebujemy pełnego opracowania projektowego.
– Możliwość szybkiej realizacji. Oczekiwanie na decyzję trwa 21 dni od zgłoszenia. Brak odmowy w wyznaczonym terminie traktowany jest jako tzw. milcząca zgoda pozwalająca na rozpoczęcie robót.
– Brak konieczności ustanowienia kierownika budowy i odbiorów.
– W przeciwieństwie do budynków mieszkalnych tego rodzaju budynki nie muszą spełniać wymogów odnośnie parametrów przegród (warstwy izolacji, rodzaju okien itp.) co za tym idzie nie trzeba inwestować w instalacje z odnawialnych źródeł energii tj. panele fotowoltaiczne.
Minusy:
– Zazwyczaj występuje problem z uzyskaniem kredytów hipotecznych. Alternatywą w tym wypadku są kredyty gotówkowe.
– Nie każda działka jest przeznaczona na posadowienie budynków rekreacji indywidualnej lub gospodarczych. Warunki zabudowy mogą zakazywać stawiania tego typu budynków na działce.
Budynki mieszkalne jednorodzinne do 70m2 na zgłoszenie z projektem architektoniczno-budowlanym, zagospodarowaniem terenu, ale bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.
Plusy:
– Możliwość uzyskania warunków zabudowy w ciągu 21 dni.
– Brak możliwości zgłoszenia przez organ architektoniczno-budowalny sprzeciwu do zgłoszenia, co daje możliwość rozpoczęcia budowy zaraz po jego dostarczeniu.
– Oszczędność finansowa ze względu na brak konieczności zatrudnienia kierownika budowy.
Minusy:
– Konieczność oświadczenia o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych.
– Oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierownika budowy przy jego nieustanowieniu.
– Konieczność stworzenia dokumentacji tj. pełnego projektu budowlanego, co generuje dodatkowe koszty i wydłuża czas realizacji.
– W przyszłości sprzedaż inwestycji wybudowanej bez nadzoru, zwłaszcza jeżeli budowę wykonujesz własnymi rękami może stać się problematyczna. Kupujący może obawiać się i podważać jakość wykonania.
– Trudności w uzyskaniu kredytowania ze względu na braki dokumentacyjne (m.in. brak decyzji o pozwoleniu na budowę, które były do tej pory wymagane przez banki przy kredytach hipotecznych).
Budynki mieszkalne jednorodzinne o dowolnym metrażu na zgłoszenie z projektem architektoniczno-budowlanym, zagospodarowaniem terenu, ustanowieniem kierownika budowy oraz prowadzeniem dziennika budowy.
Forma bardzo podobna do opisanej powyżej. Istotne zmiany to:
-Konieczność ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenie dziennika budowy. Brak oświadczenia o przejęciu odpowiedzialności za budowę przez Inwestora.
-Oczekiwanie na decyzję (milczącą zgodę) przez 21 dni od dokonania zgłoszenia.
Budynki o dowolnym metrażu z pozwoleniem na budowę.
Plusy:
– Możliwość dopasowania projektu do własnych potrzeb bez ograniczenia metrażu.
– Brak konieczności brania odpowiedzialności karnej za budowę, dokumentacja jest sprawdzana przez urzędników, a budowę domu nadzoruje kierownik budowy.
– Możliwość uzyskania kredytów hipotecznych.
Minusy:
– Po zgłoszeniu należy poczekać na decyzję urzędu – nie można rozpocząć budowy od razu po dostarczeniu dokumentów.
W przypadku każdej z powyższych form zgłoszenia budynek musi być zgodny z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Warunkami Zabudowy (WZ).
Poniżej w skrócie wyjaśniamy:
Projekt architektoniczno-budowlany – zazwyczaj tworzony jest indywidualnie przez architekta. Możliwe jest skorzystanie z projektów gotowych dostępnych w Internecie o ile nie planujemy wprowadzenia zmian, które mogą generować dodatkowe koszty.
Zagospodarowanie terenu – wrysowanie domu w działkę. Wykonywane jest przez architekta, który nanosi planowany budynek na mapę do celów projektowych przygotowywaną przez geodetę.
W przypadku naszej firmy istnieje możliwość skorzystania z pełnej indywidualnej usługi wykonania projektu oraz zagospodarowania terenu przez architekta. Nie posiadamy „projektów gotowych” każdy z nich tworzony jest według potrzeb klienta i możliwości adaptacyjnych działki. Cena opracowania projektowego dla budynków gospodarczych, letniskowych oraz mieszkalnych jest stała i nie jest zależna od ilości wprowadzonych zmian na etapie opracowania rzutów.
Jeżeli mają Państwo wątpliwości, którą formę zgłoszenia wybrać lub mają Państwo wątpliwości co do zgłoszenia realizowanego w naszej firmie projektu zapraszamy do kontaktu.